饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利(lì)用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介(jiè)居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额(é)不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务(wù)在内的(de)相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相关部门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费(fèi)标准进行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混合标(biāo)价三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确(què)服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场(chǎng)平(píng)均水平(píng)的房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费等违(wéi)反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就(jiù)不(bù)同，各(gè)家收费(fèi)普遍(biàn)在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则(zé)，还需(xū)要看各(gè)城市落(luò)地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行(xíng)业(yè)健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样(yàng)的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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