万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么人民法院关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hà辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么o)院，作为(wèi)中赫(hè)集(jí)团(tuán)进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的(de)估值一(yī)直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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