OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技，引发(fā)了(le)公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率高的(de)产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最终(zhōng)还(hái)是落到(dào)租金(jīn)收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率下(xià)降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的(de)业(yè)绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了(le)一(yī)定提振，二(èr)级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运营(yíng)团(tuán)队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没(méi)想到仅过(guò)了(le)不到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积(jī)超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正(z一寸多少厘米公分 一寸是几个手指hèng)在着手通(tōng)过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定(dìng)一些重(zhòng)要(yào)租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了三(sān)个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光(guāng)大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的(de)空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责(zé)人解(jiě)释，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租一寸多少厘米公分 一寸是几个手指户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等方面也(yě)有一些差(chà)异化，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)多是(shì)两千(qiān)多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一(yī一寸多少厘米公分 一寸是几个手指)千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集(jí)团(tuán)和张江高(gāo)科(kē)目(mù)前在管(guǎn)资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实(shí)现基金扩容(róng)的(de)第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些(xiē)突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信心。”

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