万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国(guó)信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2<绿豆汤的热量是多少大卡/p>

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(绿豆汤的热量是多少大卡de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况绿豆汤的热量是多少大卡下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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