96的因数有哪些数，72的因数有哪些-橘子百科-橘子都知道

96的因数有哪些数，72的因数有哪些民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。96的因数有哪些数，72的因数有哪些ng>

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数(shù)据公布了(le)中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺96的因数有哪些数，72的因数有哪些乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(96的因数有哪些数，72的因数有哪些rú)果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大(dà)。