文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)单倍行距是多少2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）单倍行距是多少按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购单倍行距是多少(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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