文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的(de)合同关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的15-中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些202240％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合(hé)中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且(q中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022iě)不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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